袁景灿说：“现金流回正后项目就开始了盈利，也可以逐步开始偿还开发贷，支付项目工程费，尾款等各类支出。自此项目开始自给自足。”
邱贤成若有所思地问道：“那飞驰又是怎么做的？”
袁景灿有些尴尬地说道：“飞驰拿地后尽快开工，尽快开盘，尽快回款。但是推迟土地款支付时间，延迟支付施工单位工程款并要求材料垫资。如此一来就能直接减少支出阶段的周期，从而大幅提前现金流回正时间节点。飞驰的这种玩法模式就被称为高周转模式。”
“砰”，邱贤成猛地一把锤在桌子上，脸上满是怒容地大声斥责道：“飞驰这种行为虽然在短期内可以实现企业效益飙升，但从长远看，置购房者、施工单位的利益于何地？一旦资金链断裂势必会引发一系列社会问题！”
袁景灿神色诚恳地说道：“邱市长，为了能让您精准且全面地理解当下我们房企面临的难处，这里就不得不牵扯出一个名词——货地比。”
余怒未消的邱贤成不耐烦地挥了挥手，示意袁景灿继续往下说。
袁景灿佯装没有察觉邱贤成的情绪，不紧不慢地解释道：“假设在咱们临州，现阶段所有土地保证金总计是一个亿，而总土地款达到了十个亿。再假设每块成功出让的土地后续都能带来25亿的销售额，这在我们业内，就叫做总货值。所谓货地比，简单来讲，就是用总货值除以总土地款，按照刚刚的数据来算，得出的货地比就是2.5。这个数值是衡量一块土地能为房企带来多大规模效益的关键标准。之前出让的土地，大多规划为高容积率、高密度小区，单位面积土地上建造的住宅数量极高，自然而然，所能产生的货值也就相当可观，那时的货地比基本能维持在三到四这个区间。然而，如今形势发生了变化，新出让的土地容积率一般都被严格限制，不超过2.5，这一硬性指标的调整，直接就给房企出了一道难题——想要冲高项目规模，就必须比以前拿下更多的土地。”
邱贤成微微皱眉，目光中透着思索。
袁景灿见状接着说道：“邱市长，我们大部分房企当下的项目回正周期，一般来说，少则需要一年，多则甚至更长时间。但您不妨设想一下，如果能想办法将这个回正周期提前呢？比如说，从原本的一年缩短到十一个月，甚至进一步缩减到九个月，那将会产生怎样截然不同的局面？”
袁景灿稍作停顿，拿起桌上的水杯，小啜一口：“就拿一个简单的例子来说，按照之前的节奏，两年时间内，至多只能串联投资开发两个项目，假设每个项目规模是25亿，那总规模就只有五十亿，倘若净利润率按10%来算，总利润也就是5亿。可要是资金回正节点提前到了十一个月，这就意味着在同样的两年时间里，我就可以完成至少四个项目，如此一来，规模和利润可就直接实现了裂变式增长，规模飙升至100亿，总利润也能达到十个亿。”
邱贤成闻言，脸上瞬间露出震惊之色。
袁景灿捕捉到邱贤成的反应，继续说道：“邱市长，如果我们再大胆设想一下，将资金回正周期提前到八个月，甚至更短的六个月，那又会是怎样一番翻天覆地的变化？”
邱贤成沉默不语，眼神却变得愈发深邃。
袁景灿见邱贤成陷入思索接着说道：“邱市长，其实如果想要让这个逻辑在现实中落地是需要满足一系列条件的。”
“你说！”邱贤成目光严峻地说道。
袁景灿呼出一口气：“首先开盘要提速，开盘越早，现金流上升的时间点也就来得越早，如此一来，项目就能更早地实现自给自足，进而有足够的资金偿还开发贷，达到降低资金成本的目的。其次，销售速度也是加快，销售曲线的上升斜率越陡，也就意味着回款周期越短。而这两点都对项目的建设速度提出了极高的要求。”
邱贤成若有所思地插话道：“你是说预售？”
“没错！”袁景灿赞同地应了一声，接着说道：“各地的预售政策不尽相同，预售进度自然也存在差异，就不展开细说了。正因为对销售和建设速度都有硬性要求，所以自然而然地，对开盘前的施工队筹备、调配等环节也提出了挑战，往深层次说，这其实是对公司整体的人力资源管理水平提出了更高的要求。最后，还有回款环节，这个和银行的信贷政策、放款流程等密切相关，同样复杂，我也暂且不细说了。”
邱贤成目光锐利地问道：“那飞驰又是怎么做的？”
袁景灿微微叹了口气：“为了实现规模的快速扩张，飞驰可以说是四处举债。而且在土地竞拍环节疯狂举价，这就导致其拿下的项目利润空间被极度压缩，通过详细计算，飞驰在苏市开发的楼盘利润率仅有3%到4%，而整个行业的平均利润率则在15%上下。如此低的利润率，必然会引发一系列连锁反应，随之而来的就是楼盘质量的下滑，公司内部管理也变得混乱无序。这一切都让飞驰看起来像是在高空走钢丝，稍有不慎，就可能万劫不复。”
邱贤成冷哼一声：“哼，这般短视、激进的做法，纯粹是在拿企业的未来、购房者的信任以及社会的稳定当儿戏！”